Deutsche Real Estate AG: Zwischenbericht über das dritte Quartal 2020

Berlin (pta035/13.11.2020/15:27) - Berlin, 13. November 2020

Massiver Wirtschaftseinbruch in Deutschland

Die sich seit dem ersten Quartal 2020 weltweit ausbreitende COVID-19-Pandemie und der damit verbundene Lockdown der Wirtschaft in Deutschland sowie zahlreichen weiteren Ländern hatte sehr negative Auswirkungen auf die Wirtschaftsentwicklung im ersten Halbjahr 2020. Die deutsche Wirtschaft ist nach den Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im zweiten Quartal 2020 mit -9,8 % sehr viel stärker geschrumpft als zur Zeit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009. Im dritten Quartal 2020 führten die massiven Konjunktur- und Hilfsprogramme sowie die Abflachung der Pandemie zu einem deutlichen Wachstumsschub. Laut den Angaben des statistischen Bundesamtes ist die deutsche Wirtschaft um 8,2 % gegenüber dem Vorquartal gewachsen. Für das Gesamtjahr 2020 geht die Bundesregierung in ihrer letzten Prognose aus Oktober von einem Rückgang in Höhe von -5,5 % aus. Im Jahr 2021 soll die Wirtschaft dann wieder um 4,4 % wachsen. Die im vierten Quartal 2020 einsetzende zweite Welle der COVID-19-Pandemie führte zu einem partiellen zweiten Lockdown in Deutschland und in den europäischen Nachbarländern. Die Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung im vierten Quartal sind noch nicht abschließend einschätzbar. Die weitere Entwicklung auch über das Jahr 2020 hinaus, ist stark von dem zukünftigen Verlauf der COVID-19-Pandemie, den damit verbundenen Maßnahmen zur Eindämmung sowie von der Entwicklung eines Impfstoffes abhängig.

Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie spiegeln sich auch in den Immobilienmärkten wider:

Der Investmentumsatz in gewerblich genutzten Immobilien erreichte nach einer Erhebung von Jones Lang LaSalle (JLL) rund EUR 38,5 Mrd. in den ersten drei Quartalen 2020 und lag damit unter dem Vorjahresniveau von EUR 41,5 Mrd.

Die Vermietungsmärkte entwickelten sich in den einzelnen Marktsegmenten unterschiedlich. Im Segment Büroimmobilien war beim Flächenumsatz in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein deutlicher Rückgang um 37 % auf 1,9 Mio. qm zu verzeichnen. Im Einzelhandelssegment war der Flächenumsatz ebenfalls in den ersten drei Quartalen 2020 mit rund 282.000 qm um 25 % niedrigerer als im Vorjahreszeitraum. Dagegen war die Entwicklung im Segment Lager- und Logistikflächen gegenläufig. Der Flächenumsatz erhöhte sich hier von 5,1 Mio. qm in den ersten neun Monaten 2019 auf 5,2 Mio. qm im Vergleichszeitraum 2020.

Stabile Vermietungssituation in den ersten neun Monaten

Die Vermietungsquote im Konzern der Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft beläuft sich zum 30. September 2020 auf 89,6 %.
Konzern-Periodenergebnis leicht über dem Niveau des Vorjahreszeitraumes
Die Erträge aus Investment Properties belaufen sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2020 auf EUR 18,4 Mio. nach EUR 22,6 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres und setzen sich aus Erträgen aus Nettokaltmieten in Höhe von EUR 14,8 Mio. sowie Erträgen aus Nebenkosten in Höhe von EUR 3,6 Mio. zusammen. Dabei ist zu beachten, dass in den Vorjahreszahlen noch das Ende 2019 veräußerte Objekt in Berlin, Carrée Seestraße, enthalten war.

Die sonstigen betrieblichen Erträge erhöhten sich von EUR 1,8 Mio. in den ersten neun Monaten 2019 auf EUR 2,6 Mio. im Berichtszeitraum 2020. Ursächlich für den Anstieg sind im Wesentlichen höhere Erträge aus Dienstleistungen für die Summit-Gruppe.
Zum Bilanzstichtag 30. September 2020 erfolgte eine Ermittlung der Immobilienmarktwerte durch einen unabhängigen Immobiliengutachter. Aus der Bewertung der als Investment Properties gehaltenen Immobilien zum 30. September 2020 ergab sich ein positiver Ergebniseffekt von EUR 20,8 Mio. (Vorjahreszeitraum: EUR 19,8 Mio.).

Die Bewirtschaftungskosten verminderten sich von EUR 5,6 Mio. in den ersten neun Monaten 2019 auf EUR 4,2 Mio. im Berichtszeitraum 2020. Die Reduzierung ist dabei weitgehend auf den Verkauf der Immobilie in Berlin, Carrée Seestraße, zum Ende des Geschäftsjahres 2019 zurückzuführen.

Die allgemeinen Verwaltungskosten reduzierten sich in den ersten drei Quartalen 2020 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 um EUR 0,4 Mio. auf EUR 3,4 Mio. Die Veränderung ist auf Einmaleffekte im Vorjahreszeitraum zurückzuführen.

Die sonstigen Aufwendungen sind mit EUR 1,1 Mio. im Jahr 2020 gegenüber den ersten drei Quartalen 2019 um EUR 0,9 Mio. aufgrund eines höheren Wertberichtigungsbedarfs angestiegen.

Das Finanzergebnis verbesserte sich deutlich von EUR -3,9 Mio. in den ersten neun Monaten 2019 auf nunmehr EUR -0,1 Mio. Die Veränderung ist auf den Schuldenabbau nach dem Verkauf des Objektes Berlin, Carrée Seestraße, Ende 2019 zurückzuführen.
Insgesamt ergibt sich ein Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties, Einmal-, Sonder- und periodenfremden Effekten (bereinigtes EBITDA) von EUR 13,0 Mio. in den ersten neun Monaten 2020 nach EUR 15,4 Mio. im Vorjahreszeitraum. Das Konzern-Periodenergebnis vor Steuern beläuft sich auf EUR 33,0 Mio. nach EUR 30,5 Mio. im Vorjahreszeitraum; nach Steuern beträgt das Konzern-Periodenergebnis EUR 27,9 Mio. (Vergleichszeitraum 2019: EUR 26,2 Mio.).

Anstieg der Bilanzsumme und nahezu unveränderte Eigenkapitalquote

Die Bilanzsumme des Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft Konzerns beläuft sich zum 30. September 2020 auf EUR 527,6 Mio. Dabei entfallen EUR 461,5 Mio. auf das langfristige Vermögen und EUR 66,1 Mio. auf das kurzfristige Vermögen. Unter dem langfristigen Vermögen werden dabei Investment Properties mit einem Wert von EUR 455,7 Mio. ausgewiesen.

Das kurzfristige Vermögen setzt sich im Wesentlichen aus liquiden Mitteln in Höhe von EUR 41,5 Mio. sowie Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 20,0 Mio. zusammen.

Auf der Passivseite führt das positive Konzern-Periodenergebnis in Höhe von Eur 27,9 Mio. zu einer Erhöhung des Eigenkapitals auf Eur 432,9 Mio. zum 30. September 2020. Gleichzeitig erfolgte eine Dividendenausschüttung im ersten Halbjahr 2020 für das Geschäftsjahr 2019 in Höhe von Eur 0,8 Mio. Die Eigenkapitalquote beträgt zum 30. September 2020 82,0 % nach 81,7 % Ende 2019.

Das langfristige Fremdkapital beläuft sich auf EUR 91,2 Mio. und das kurzfristige Fremdkapital auf EUR 3,6 Mio. Unter dem langfristigen Fremdkapital werden insbesondere latente Steuern in Höhe von EUR 75,1 Mio. ausgewiesen. Der Nettovermögenswert (NAV nach EPRA (European Public Real Estate)) beträgt zum Ende des dritten Quartals 2020 EUR 483,1 Mio. oder EUR 23,47 pro Aktie.

Ausblick

Aufgrund der Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2020 bestätigt der Vorstand die Prognose und geht weiterhin davon aus im Geschäftsjahr 2020 ein bereinigtes EBITDA in einer Bandbreite von EUR 15,5 Mio. bis EUR 16,5 Mio. zu erzielen.

Die Vermietungsquote beläuft sich stichtagsbezogen zum 30. September 2020 auf 89,6 %. Im letzten Quartal 2020 wird sich die Vermietungsquote angesichts des Auszuges der alleinigen Mieterin des Objektes Dietzenbach, Waldstraße 29, Ende Oktober 2020 deutlich verschlechtern. Mit der Suche nach geeigneten Nachmietern wurde bereits zeitnah begonnen.

Der An- und Verkauf von Immobilien ist bei attraktiven Angeboten nicht ausgeschlossen.

Mit dem Bauprojekt zur Errichtung von insgesamt 68 Eigentumswohnungen auf einer Grundstücksteilfläche des Objektes Frankfurt am Main, Westerbachstraße, wurde im September begonnen. Mit der Fertigstellung des Projektes ist in der zweiten Jahreshälfte 2022 zu rechnen.
Aufgrund der vorhandenen Eigenkapital- und Liquiditätsausstattung ist der Konzern gut aufgestellt, um durch die von der COVID-19-Pandemie verursachte Wirtschaftskrise zu kommen.

(Ende)